ชลาพันธ์ เจนงามกุล
บริษัท สำนักกฎหมายธรรมนิติ จำกัด

     ตามที่ได้มีการประกาศใช้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (“กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ”) ช่วงปี 2562 บัดนี้ ได้มีการประกาศกฎกระทรวง การขอก่อตั้งและการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ การออกหนังสือรับรอง การออกใบแทนหนังสือรับรอง และการเพิกถอนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2563 (“กฎกระทรวงเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ”) และมีระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนขอก่อตั้งและการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ และการจดทะเบียนนิติกรรมในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ ตามกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2563 (“ระเบียบกรมที่ดินเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ”) ประกาศออกมาเรียบร้อยแล้ว

     กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ เป็นกฎหมายที่กำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ สามารถโอนและตราเป็นประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ หรือกล่าวได้โดยง่าย ทรัพย์อิงสิทธิ คือ สิทธิในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความต้องการมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีความประสงค์ที่จะให้บุคคลอื่นได้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของตน โดยไม่ประสงค์ขายอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถดำเนินการได้โดยยื่นคำขอจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ และการจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิดำเนินการได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

     1. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
     2. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
     3. ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

     การจดทะเบียนโอนทรัพย์อิงสิทธิโดยมีค่าตอบแทนหรือไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุคคลอื่นที่ต้องการได้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะเรียกว่า “ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ” โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ โดยหลักเกณฑ์และวิธีการเป็นไปตามกฎหมายและระเบียบกรมที่ดินที่เกี่ยวข้อง อนึ่ง ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี นับจากวันที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งอสังหาริมทรัพย์จากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้ยังคงเป็นสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องแจ้งเหตุดังกล่าวให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยเร็ว นอกจากนี้ ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนให้แก่กัน หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ และทรัพย์อิงสิทธิสามารถตกทอดทางมรดกได้ อย่างไรก็ตามกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิไม่จำกัดว่าผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องเป็นคนไทยเท่านั้น ดังนั้น ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถเป็นคนต่างด้าวได้

     ด้วยเหตุนี้จึงถือได้ว่าทรัพย์อิงสิทธิเป็นการปลดล็อคเรื่องการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบเดิม เนื่องด้วย การเช่าอสังหาริมทรัพย์ แบบกรณีเช่าเป็นการทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุสัญญาได้อีกครั้งละไม่เกิน 30 ปี มีข้อจำกัด คือ สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าจะระงับ และแบบกรณีเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 30 ปี ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 50 ปี และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าวจะสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 50 ปี มีข้อจำกัด คือ ลักษณะการเช่าต้องเป็นไปเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเท่านั้น

จากที่กล่าวมาข้างต้นจึงเห็นได้ว่า ทรัพย์อิงสิทธิจึงเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงบุคคลผู้ประสงค์จะใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด

หากท่านมีคำถามหรือข้อสงสัยใด ๆ เพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่
บริษัท สำนักกฎหมายธรรมนิติ จำกัด
2/2 อาคารภักดี ชั้น 2 ถนนวิทยุ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร 10330
โทรศัพท์ 02-680-9736
Email: chalapunj@dlo.co.th
www.dlo.co.th

The post รู้ไว้ใช่ว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ” ข้อดีเพียบ appeared first on สำนักกฎหมายธรรมนิติ.

     เมื่อวันที่ 30 เมษายน 2562 ประเทศไทยได้ออก พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 โดยให้มีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วันนับแต่วันที่กฎหมายประกาศใช้

     เหตุผลและวัตถุประสงค์ที่รัฐบาลประกาศใช้กฎหมายนี้ เพราะการเช่าทรัพย์ตามกฎหมายมีลักษณะเป็นสิทธิตามสัญญาที่ใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาหรือบุคคลสิทธิ และมีข้อจำกัดบางอย่างในการนำไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ทำให้ไม่อาจนำทรัพย์ที่เช่านั้นไปใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่า การประกาศใช้ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธินี้ ก็เพื่อเอื้อประโยชน์ต่อการนำสิทธิในทรัพย์นั้นๆไปใช้เพื่อก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นได้อีกโดยเฉพาะกับชาวต่างชาติและยังสามารถโอนขายหรือแม้แต่กระทั่งตกทอดแก่ทายาทก็ได้ ซึ่งจะเป็นการส่งเสริมการลงทุนในอุตสาหกรรมภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่อยู่ในภาวะซบเซา ให้เกิดการตื่นตัวขึ้น

     ทรัพย์อิงสิทธิ คือ ทรัพย์สินหรือทรัพยสิทธิที่อิงจากการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสิทธิที่ติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์เมื่อเกิดขึ้นมาแล้วไม่ว่าจะเปลี่ยนตัวเจ้าของผู้ทรงสิทธิอย่างไร ทรัพย์อิงสิทธิก็ยังคงติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์นั้น จนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาหรือถูกบอกเลิกทรัพย์อิงสิทธินั้นๆ นอกจากนี้ ผู้ทรงสิทธิในทรัพย์อิงสิทธิยังมีสิทธิเสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นสิทธิติดตามเอาคืน และสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

     การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ จะเกิดขึ้นได้โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับแสดงโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี โดยต้องกำหนดเวลาของทรัพย์อิงสิทธิด้วยซึ่งจะมีเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี และจะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเฉพาะบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดที่ดินหรือบางส่วนตามกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ หากอสังหาริมทรัพย์ติดจำนองหรือใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใดๆที่จดทะเบียนในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนอง ผู้รับหลักประกันหรือผู้มีสิทธินั้นก่อน เมื่อก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิขึ้นมาแล้ว จะเอาทรัพย์อิงสิทธิดังกล่าวมาแบ่งแยกออกจากกันไม่ได้ และจะนำไปรวมกับทรัพย์อิงสิทธิอื่นก็ไม่ได้เช่นเดียวกัน อีกทั้งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการก่อตั้งทรัพยสิทธิใดๆในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิอีกไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ

     ลักษณะสำคัญของทรัพย์อิงสิทธิ คือ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนสิทธิในทรัพย์อิงสิทธิให้กับบุคคลภายนอกได้ หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนอง หรือหลักประกันการกู้ยืมเงินได้ และสามารถตกทอดแก่ทายาททางมรดกก็ได้

     การสิ้นสุดลงของทรัพย์อิงสิทธิ จะสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดระยะเวลา 30 ปีหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือเฉพาะผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่สามารถยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิก่อนครบกำหนดเวลาได้ ยกเว้นการยกเลิกนั้นจะกระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว และเมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนแก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น เว้นแต่จะมีการตกลงไว้เป็นอย่างอื่น

     ในกรณีที่ทรัพย์อิงสิทธิสิ้นสุดลงโดยระยะเวลา 30 ปีไปแล้ว และคู่สัญญาประสงค์ที่จะต่อเวลาทรัพย์อิงสิทธินั้นออกไป เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะต้องนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปดำเนินการจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธินั้นใหม่อีกครั้ง ซึ่งจะแตกต่างกับการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีกครั้งละไม่เกิน 30 ปี และผู้เช่ามีสิทธตามที่กำหนดเอาไว้ในสัญญาเช่าเท่านั้น ไม่สามารถเอาทรัพย์ที่เช่าใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนอง หรือหลักประกันการกู้ยืมเงินได้ และไม่สามารถตกทอดแก่ทายาททางมรดกก็ได้

     เมื่อทรัพย์อิงสิทธิสิ้นสุดลง ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

     เนื่องจากทรัพย์อิงสิทธิ ไม่ได้ปิดกั้นให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องเป็นคนไทยเท่านั้น ดังนั้น ทรัพย์อิงสิทธิจึงเป็นอีกช่องทางหนึ่งสำหรับบรรดาผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ ในการทำช่องทางการตลาดไปยังชาวต่างชาติที่ต้องการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนเพื่อที่อยู่อาศัย หรือลงทุนในเชิงพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรมในประเทศไทย และที่สำคัญผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถนำเอาสิทธิในทรัพย์อิงสิทธินั้นออกไปใช้ประโยชน์โดยการใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนอง หรือหลักประกันการกู้ยืมเงินได้ ซึ่งเป็นสาระสำคัญของกฎหมายนี้

หากท่านมีคำถามหรือข้อสงสัยใดๆ เพิ่มเติมเกี่ยวกับการปรับใช้กฎหมายทรัพยสิทธิ สามารถติดต่อได้ที่
บริษัท สำนักกฎหมายธรรมนิติ จำกัด
2/2 อาคารภักดี ชั้น 2 ถนนวิทยุ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร 10330
โทรศัพท์ 0-2680-9761
Email : kosint@dlo.co.th

The post ทรัพย์อิงสิทธิ ทรัพยสิทธิชนิดใหม่ของไทย appeared first on สำนักกฎหมายธรรมนิติ.