กองบรรณาธิการ

เมื่อยุคสมัยแปรเปลี่ยนไป การใช้ชีวิตของคนในสังคมก็แปรเปลี่ยนตาม ค่านิยมของวิถีการใช้ชีวิตของคนในต่างประเทศก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ถือเป็น ปัจจัยสำคัญที่ทำให้พฤติกรรมของคนในสังคมไทยเปลี่ยนแปลงตามไปด้วย ซึ่งอาจสังเกตได้จากสมัยก่อนที่มีการอยู่อาศัยรวมตัวกันเป็นครอบครัวใหญ่ใน อาคารบ้านเรือน แต่เมื่อยุคสมัยแปรเปลี่ยนไป ผู้คนก็พากันเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัยแบบเดิม ๆ มาเป็นการอยู่อาศัยในพื้นที่จำกัด เช่น หอพัก แฟลต อพาร์ตเม้นต์ หรือคอนโดมิเนียม เป็นต้น ซึ่งแม้ว่า พื้นที่ที่ใช้อยู่อาศัยจะมีพื้นที่จำกัดขึ้น แต่ก็มีความเป็นส่วนตัว และยังสามารถเดินทางไปยังจุดหมายปลายทางได้สะดวกรวดเร็วขึ้น เนื่องจากมีให้เลือกสรรมากมายหลายแห่ง โดยเฉพาะบริเวณใจกลางเมือง ซึ่งถือเป็นจุดศูนย์กลางของการทำธุรกิจหลากหลายประเภท ซึ่งนับว่า การปรับเปลี่ยนนี้เป็นอีกวิธีหนึ่งที่สามารถบรรเทาปัญหาเรื่องการจราจรที่ถือว่าเป็นปัญหาที่แก้ไม่ตกสำหรับคนเมืองได้เป็นอย่างดี

และด้วยเหตุนี้เอง การประกอบธุรกิจขายห้องชุด จึงดูจะทวีความสำคัญขึ้นมาเป็นลำดับ ซึ่งในปัจจุบันก็มีโครงการห้องชุดผุดขึ้นมานับไม่ถ้วน เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่พอจะมีกำลังทรัพย์ และแสวงหาความสะดวกสบาย และเนื่องจากห้องชุดในแต่ละโครงการมีราคาไม่ได้ต่ำไปกว่าราคาคฤหาสน์หรูใน โครงการบ้านจัดสรรใหญ่ ๆ ดังนั้น จึงได้รับความนิยม และมีการตอบรับเป็นอย่างดีจากคนไทยตลอดจนชาวต่างชาติกระเป๋าหนักที่กำลังมอง หาที่อยู่อาศัย หรือสถานที่ประกอบธุรกิจ หรือแม้กระทั่งซื้อหามาเพื่อเก็งกำไร และสิ่งที่จะขาดไม่ได้เลยสำหรับการซื้อขายห้องชุดกัน ก็คือ เอกสารหลักฐานการซื้อขายห้องชุด ซึ่งประกอบด้วย “หนังสือ/สัญญาจองซื้อห้องชุด” และ“สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด” ซึ่งโดยปกติทั่วไปเจ้าของโครงการก็มักจะจัดไว้เป็นรูปแบบมาตรฐานสำหรับลูกค้าทุกรายเรียบร้อยแล้ว

หนังสือ/สัญญาจองซื้อห้องชุด

“หนังสือ/สัญญาจองซื้อห้องชุด” หรือที่มักเรียกกันง่าย ๆ จนติดปากกันว่า “ใบจอง” หรือ “หนังสือจอง” เป็นเอกสารหลักฐานระหว่างเจ้าของโครงการ (ผู้รับจอง) และผู้บริโภค (ผู้จองซื้อ) ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของการซื้อขายห้องชุดกัน โดยมักจะมีการระบุห้องชุดที่ผู้จองซื้อต้องการ พร้อมกับกำหนดข้อตกลงให้ผู้จองซื้อชำระเงินจอง (เงินมัดจำ) ไว้จำนวนหนึ่ง ซึ่งเงินมัดจำนี้อาจจะไม่ได้มีเรียก หรือระบุว่า เป็นเงินมัดจำ แต่หากคู่สัญญาประสงค์จะให้เป็นมัดจำ ก็ย่อมเป็นมัดจำตามกฎหมาย[1] นอกจากนั้นก็จะเป็นข้อตกลงอื่น ๆ ซึ่งที่พบเห็นกันแทบจะทุกหนังสือ/สัญญาจองซื้อห้องชุดก็คือ กำหนดระยะเวลาให้ผู้จองซื้อเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับผู้รับจองต่อไป

อย่างไรก็ตาม มัดจำไม่ได้ถือเป็นเงินที่ตกลงกันไว้เพื่อเป็นการชำระหนี้ล่วงหน้า แต่เป็นเพียงหลักฐานที่แสดงว่า หนังสือ/สัญญาจองซื้อห้องชุดนั้นได้ทำกันไว้แล้วจริง อีกทั้งยังเป็นหลักประกันว่า ผู้จองซื้อซึ่งเป็นผู้วางเงินมัดจำจะปฏิบัติการชำระหนี้ต่อผู้รับจองตามข้อ ตกลงในหนังสือ/สัญญาจองซื้อห้องชุดนั้นด้วย[2] ซึ่งมัดจำนี้อาจจะเป็นเงินก้อนโต หรือก้อนเล็ก หรือแม้แต่เป็นสิ่งอื่นใดที่ไม่ใช่เงินก็ไม่ผิดอะไร เพียงแต่จะต้องเป็นสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องมีการส่งมอบกัน[3] ซึ่งก็สุดแล้วแต่ละตกลงกันไว้ แต่ โดยทั่ว ๆ ไป ผู้รับจองก็มักจะเลือกเอาเงินก้อนโตจากผู้จองซื้อไว้ก่อน เผื่อไว้กินเปล่าในกรณีที่ผู้จองซื้อผิดนัดไม่เข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขาย ห้องชุดกับผู้รับจองตามวันเวลาที่ตกลงกันไว้ในหนังสือ/สัญญาจองซื้อห้องชุดนั่นเอง

ผิดสัญญาจอง : ริบมัดจำ???

เมื่อผู้รับจองได้กำหนดหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขให้ผู้จองซื้อปฏิบัติการชำระหนี้แล้ว ซึ่งโดยทั่ว ๆ ไป ก็คงจะไม่พ้นข้อตกลงสำคัญเรื่องกำหนดวันเวลาให้ผู้จองซื้อเข้ามาทำสัญญาจะ ซื้อจะขายห้องชุด หากเมื่อถึงกำหนด ผู้จองซื้อกลับเพิกเฉยเบี้ยวนัด โดยไม่ใช่ความผิดของผู้รับจอง และยอมทิ้งเงินมัดจำก้อนโตที่ได้ชำระให้กับผู้รับจองไปเสียดื้อ ๆ ก็จะถือว่า ผู้จองซื้อผิดนัดผิดสัญญาตามที่ตกลงกันไว้ในเอกสารจองดังกล่าว ซึ่งหากมิได้มีการตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ก็จะทำให้ผู้รับจองมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และริบเงินนั้นได้[4] แต่ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินไป ศาลอาจจะสั่งให้ริบได้เพียงเท่าที่เสียหายจริงก็ได้[5]

แต่ถ้าผู้จองซื้อยังมุ่งมั่นรักษาสิทธิของตนเอง โดยเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับผู้รับจองตามวันเวลาที่กำหนดไว้ใน หนังสือ/สัญญาจองซื้อห้องชุดแต่โดยดี ผู้รับจองก็จะเปลี่ยนฐานะจากการเป็นเพียงผู้รับจองมาเป็นผู้จะขาย และผู้จองซื้อก็จะกลายเป็นผู้จะซื้อ ซึ่งมีหน้าที่ที่จะต้องผูกพันกันตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด[6]ต่อไป

เหตุใดจึงต้องเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย

เหตุที่ไม่เรียกสัญญาที่เป็นการซื้อขายห้องชุดนี้ว่า “สัญญาซื้อขายห้องชุด” แต่กลับเรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด” ก็เพราะว่า โดยทั่วไปสัญญาจะซื้อจะขายมักจะใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน หรือทรัพย์ที่อยู่ติดกับที่ดินอย่างถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน (เช่น กรวด หิน ดิน ทราย ฯลฯ) และหมายความรวมไปถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์นั้นด้วย (เช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ฯลฯ)[7] ซึ่งตามกฎหมายคู่สัญญาไม่สามารถทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันได้เอง แต่จะต้องไปทำที่สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งก็หมายถึงการทำหลักฐานกันไว้เป็นหนังสือ และนำไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินนั่นเอง จึงจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายกันโดยสมบูรณ์[8] ส่วนสัญญาซื้อขายนั้นจะใช้กับสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ได้) เช่น รถยนต์ ฯลฯ รวมทั้งสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย (เช่น ลิขสิทธิ์ สิทธิในเครื่องหมายการค้า ฯลฯ)[9] ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายจะโอนทันทีที่มีการตกลงซื้อขายกันเรียบร้อยแล้ว เว้นแต่จะมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่น[10] ดังนั้น เมื่อห้องชุดถือเป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง เราจึงเรียกสัญญาที่เป็นการซื้อขายห้องชุดกันนี้ว่า “สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด” แทนที่จะเรียกว่า “สัญญาซื้อขายห้องชุด”

หลักเกณฑ์ และเงื่อนไขในสัญญาฯ

โดยทั่วไป ผู้จะซื้อแทบจะไม่ต้องเหนื่อยยากกับการจัดร่างสัญญาฯ เลย เนื่องจากผู้จะขายเรียกได้ว่าแทบจะทุกโครงการก็มักจะจัดแบบร่างสัญญาฯ มาตรฐานเอาไว้ให้กับลูกค้าของโครงการอยู่แล้ว ซึ่งผู้จะซื้อจะทำได้อย่างมากก็เพียงเจรจาต่อรองขอแก้ไขเพิ่มเติมรายละเอียด ในส่วนที่ผู้จะขายพอจะยอมรับได้ เช่น งวดการผ่อนจ่ายค่าห้องชุด วัสดุอุปกรณ์ตกแต่งห้องชุด เป็นต้น

แต่หากนำสัญญาฯ มาวิเคราะห์กันดี ๆ แล้ว ก็จะพบว่า หลักเกณฑ์ และเงื่อนไขในสัญญาฯ ของบรรดาเจ้าของโครงการธุรกิจห้องชุดจำนวนไม่น้อยยังขาด ตกบกพร่อง หรือขัดกับประกาศของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค[11] โดยผู้จะขายบางรายก็ตั้งใจจะฝ่าฝืน เนื่องจากเล็งเห็นถึงผลประโยชน์ของตนเป็นหลัก อีกทั้งอำนาจการต่อรองก็มีมากกว่า บางรายก็อาจทำไปด้วยความรู้เท่าไม่ถึงการณ์ ด้วยเหตุนี้ เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคโดยส่วนรวม เมื่อโครงการใกล้จะเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น หรือเจ้าของโครงการได้ดำเนินการจดทะเบียนอาคารชุดเรียบร้อยแล้ว สคบ. ก็มักจะสุ่มเรียกให้เจ้าของโครงการส่งสัญญาฯ เข้าไปให้ตรวจ เพื่อให้สอดคล้องกับประกาศของสคบ.[12] อีกทั้งยังเป็นการป้องกันไม่ให้เจ้าของโครงการเอาเปรียบผู้จะซื้อซึ่งเป็น ผู้บริโภคเกินสมควร ด้วยการใช้ข้อความในสัญญาฯที่ไม่เป็นธรรม[13] ดังนั้น ผู้จะซื้อจึงควรที่จะรอบรู้ในส่วนนี้ให้มาก เพราะ สคบ. อาจจะไม่ได้เข้ามาสุ่มตรวจสอบสัญญาฯ ได้อย่างทั่วถึงนัก ส่วนเนื้อหาสาระของข้อสัญญาฯ ตามประกาศฯ ตลอดจนเนื้อหาสาระอื่น ๆ จะเป็นอย่างไรบ้างนั้น ผู้เขียนจะนำมาอธิบายให้ทราบต่อไปในฉบับหน้า


*ที่ปรึกษากฎหมาย, บริษัท สำนักกฎหมายธรรมนิติ จำกัด, บทความนี้เป็นวรรณกรรมของผู้เขียนโดยเฉพาะ บริษัท สำนักกฎหมายธรรมนิติ จำกัด ไม่จำเป็นต้องเห็นพ้องด้วย

  1. โปรดดู ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377
  2. อ้างแล้ว, โปรดดูเชิงอรรถ 1
  3. โปรดดู ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 140
  4. โปรดดู ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378
  5. โปรดดู พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7
  6. ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า “สัญญาฯ”
  7. โปรดดู ประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ มาตรา 139
  8. โปรดดู ประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ มาตรา 456
  9. อ้างแล้ว,โปรดดูเชิงอรรถ 3
  10. โปรดดู ประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ มาตรา 458
  11. ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า “สคบ.”
  12. โปรดดู ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 ประกาศเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2543, ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า “ประกาศฯ”
  13. โปรดดู พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 35 ทวิ