Menu

ENG

Menu

ซื้อขายห้องชุด : รูปแบบใหม่ของสัญญาที่ใช้บังคับ

คงจะมีผู้อ่านจำนวนไม่น้อยที่อาจจะพอจำได้ว่า ผู้เขียนได้เคยนำเสนอเนื้อหาสาระของข้อสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ตามแบบในประกาศของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า "สคบ.) มาแล้วเมื่อ 2–3 ปีที่ผ่านมา

อันเนื่องมาจากการขยายตัวของธุรกิจห้องชุดที่ดูเหมือนจะทวีความนิยมมากขึ้นเป็นลำดับ แทนที่ที่พักอาศัยในรูปแบบของหอพัก แฟลต หรืออพาร์ตเม้นต์ ที่เราพบเห็นกันอยู่ทั่วไป

ซึ่งกลุ่มผู้บริโภคที่ให้ความนิยมในการพักอาศัยในห้องชุดที่ว่านี้ ก็มักจะเป็นบรรดากลุ่มผู้บริโภคที่พอจะมีกำลังทรัพย์จนถึงขั้นกระเป๋าหนัก ที่ต้องการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของตนเองไปใช้ชีวิตอยู่ในสังคมเมือง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการจราจรคับคั่งที่ยังคงแก้ไม่ตก และเป็นการเพิ่มความสะดวกสบาย และเน้นความเป็นส่วนตัว

ซึ่งในขณะเดียวกันนั้นก็ยังพบว่า มีเจ้าของโครงการจำนวนไม่น้อยที่ยังคงละเลยไม่จัดทำรูปแบบของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดให้สอดคล้องกับประกาศ สคบ. ดังกล่าว แม้ว่า ประกาศที่กล่าวถึงนี้จะมีผลบังคับใช้มาตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน 2543 และมีบทกำหนดโทษสำหรับผู้ไม่ยอมปฏิบัติตามไว้ชัดเจนแล้วก็ตาม

ดังนั้น จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง ที่รัฐจะต้องเข้ามาแทรกแซง การกำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการจัดทำสัญญาอย่างจริงจัง ไม่ว่าจะโดยการแก้ไขปรับปรุงแบบของสัญญาซื้อขายห้องชุด หรือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด

เพื่อควบคุมรูปแบบของสัญญาดังกล่าว ให้มีเนื้อหาสาระเป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศกำหนดอย่างแท้จริง (โปรดดู พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2551 มาตรา 5) และมุ่งที่จะให้ความคุ้มครองผู้บริโภคอย่างเป็นรูปธรรมมากยิ่งขึ้น ซึ่งผลของการแก้ไขปรับปรุงดังกล่าวมีผลบังคับใช้มาร่วมปีแล้ว กล่าวคือ ตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551

ดังนั้น คงจะมีเจ้าของโครงการจำนวนไม่น้อยที่ได้รับทราบข่าวคราว และได้ว่าจ้างที่ปรึกษากฎหมายทำการตรวจสอบแก้ไขร่างสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการของตน ให้สอดคล้องกับแบบของสัญญาใหม่เรียบร้อยแล้ว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อทำการแก้ไขปรับปรุงให้สอดคล้องกับแบบตามกฎหมายใหม่ และได้นำส่งร่างสัญญาให้ สคบ. ซึ่งเป็นหน่วยงานที่ควบคุมดูแลโดยตรงตรวจสอบด้วยแล้ว ยิ่งเป็นข้อการันตีได้อย่างดีเยี่ยมเพียงพอที่จะพูดกับผู้จะซื้อห้องชุดในโครงการของตนได้อย่างเต็มปากว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดได้ผ่านการตรวจสอบโดยหน่วยงานที่รับผิดชอบดูแลเรียบร้อยแล้ว

เพื่อเป็นประกันความมั่นใจให้แก่ผู้จะซื้อว่า จะไม่ตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบผู้จะขายจนเกินสมควร ซึ่งผลที่ตามมาก็คือ ผู้จะซื้ออาจจะพึงพอใจจนไม่ขอแก้ไขสัญญาข้อใดเลย หรืออาจขอแก้ไขเพิ่มเติมเพียงเล็กน้อยในรายละเอียดบางข้อที่คู่สัญญาสามารถตกลงกันได้เอง

ซึ่งจะทำให้ผู้จะขายได้ลงนามทำสัญญากับผู้จะซื้อรวดเร็วยิ่งขึ้น ส่วนผู้จะซื้อก็ไม่ต้องเสียเวลา และค่าใช้จ่ายมากนักในการว่าจ้างที่ปรึกษากฎหมาย เพื่อตรวจสอบร่างสัญญานั้นซ้ำอีก จนบางโครงการถึงขั้นการันตีข้อสัญญาที่ผ่านการตรวจสอบแล้วด้วยการติดประกาศไว้บริเวณสำนักงานขายกันเลยทีเดียว

อย่างไรก็ดี ในบทความนี้ผู้เขียนขอมุ่งเน้นไปที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเท่านั้น เนื่องจากเป็นสัญญาที่คู่สัญญามีเสรีภาพที่จะสามารถทำความตกลงกันได้เอง ตามหลักเสรีภาพในการเข้าทำสัญญา (Freedom of Contract)

ส่วนสัญญาซื้อขายห้องชุด หรือที่รู้จักกันดีในชื่อของ แบบ “อ.ช. 23” นั้น เป็นแบบสัญญามาตรฐานที่กรมที่ดินจะจัดไว้ให้แก่คู่สัญญาทุกราย ณ สำนักงานที่ดินแต่ละสาขาทั่วประเทศเป็นปกติอยู่แล้ว โดยที่คู่สัญญาไม่สามารถทำการแก้ไขหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขใด ๆ ในสัญญาซื้อขายนั้นได้เลย

ผลกระทบหลังจากมีการกำหนดแบบสัญญาใหม่

เมื่อมีการแก้ไขปรับปรุงเนื้อหาสาระของหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขในแบบของสัญญาจะซื้อจะขายใหม่ บรรดาผู้จะขาย และผู้จะซื้อที่ลงนามทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไปก่อนหน้าที่แบบสัญญาใหม่จะมีผลบังคับใช้ ก็คงไม่ได้รับผลกระทบอะไร นั่นก็หมายความว่า ได้มีการลงนามตกลงผูกพันกันไว้อย่างไรก็บังคับกันไปตามนั้น

แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า ผู้จะขาย และผู้จะซื้อที่ไม่ได้ลงนามทำสัญญาจะซื้อจะขายกันก่อนหน้านั้น จะได้รับผลกระทบมากนัก เนื่องจากแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดใหม่ไม่ได้มีข้อแตกต่างไปจากแบบเดิมของ สคบ. มากนัก

หลักเกณฑ์และเงื่อนไขบางข้อก็เคยกำหนดให้มีในแบบเดิมอยู่แล้ว เพียงแต่หยิบยกเอาหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่ถูกกำหนดไว้เดิมนั้นมาเป็นเนื้อหายืนพื้น แล้วนำมาแก้ไข หรือเพิ่มเติม เพื่อให้เป็นธรรมต่อผู้บริโภคมากยิ่งขึ้นเท่านั้น

ไม่ว่าจะเป็นคำรับรองของผู้จะขายในเรื่องของการมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือห้องชุด หรือการนำอาคารชุดไปจดทะเบียนอาคารชุด รายละเอียดของที่ดิน และห้องชุด รายการ และขนาดทรัพย์ส่วนกลาง รวมถึง สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในอาคารชุด การโอนสิทธิ หรือความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของห้องชุด เป็นต้น

ในขณะเดียวกันก็มีหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขบางข้อที่แบบของสัญญาใหม่ได้กำหนดไว้เพิ่มเติม โดยที่แบบเดิมของ สคบ. ไม่เคยกำหนดไว้ก่อนเลย เช่น การกำหนดอัตราดอกเบี้ยผิดนัด การกำหนดให้เอกสารแนบท้ายสัญญาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดด้วย เป็นต้น

ในระหว่างที่ท่านผู้อ่านรอผู้เขียนอธิบายถึงความแตกต่างระหว่างหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขตามแบบเดิมของ สคบ. กับสัญญาตามแบบใหม่ในตอนต่อไป หากท่านผู้อ่านสนใจโครงการอาคารชุดโครงการใด ก็ควรจะขอแบบสัญญาจองซื้อ และสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจากผู้จะขายมาเตรียมตรวจสอบไปพลาง ๆ ก่อน

เนื่องจากผู้เขียนยังมีความเชื่อตามที่ได้กล่าวไว้ข้างต้นแล้วว่า น่าจะมีโครงการอาคารชุดอีกจำนวนไม่น้อย ที่ยังไม่ยอมแก้ไขปรับปรุงร่างสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดให้เป็นไปตามแบบสัญญาใหม่

เนื่องจากหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่กำหนดในแบบสัญญาใหม่นี้ มีส่วนที่เป็นการลดประโยชน์ของเจ้าของโครงการซึ่งเป็นผู้จะขายลงไป หรือทำให้เจ้าของโครงการเสียประโยชน์ แต่กลับไปเพิ่มประโยชน์ และข้อได้เปรียบ ซึ่งเป็นการมุ่งคุ้มครองผู้จะซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคมากยิ่งขึ้น

ส่วนแบบสัญญาเดิมของ สคบ. กับแบบสัญญาใหม่จะมีความแตกต่างกันอย่างไร และหากหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขของสัญญาทั้งสองแบบแตกต่างกัน จะต้องยึดถือหลักเกณฑ์แบบใดมาใช้บังคับ ผู้เขียนจะอธิบายเพิ่มเติมในตอนต่อไป